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關于印發《淄博市房地產開發經營管理條例》的通知
時間:2017-12-01 15:32:44  來源:  作者:

淄博市人民代表大會常務委員會

關于印發《淄博市房地產開發經營

管理條例》的通知

 

市人民政府、市中級人民法院、市人民檢察院:

《淄博市房地產開發經營管理條例》已經山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準,并經淄博市人民代表大會常務委員會公告公布,現印發給你們,請認真貫徹執行。

 

 

                                  淄博市人民代表大會常務委員會

                                          2017年12月1

 

 

山東省人民代表大會常務委員會

關于批準《淄博市房地產開發經營

管理條例》的決定

2017121山東省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十三次會議通過

 

山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議經過審查,決定批準《淄博市房地產開發經營管理條例》,由淄博市人民代表大會常務委員會公布施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淄博市人民代表大會常務委員會公告

〔十五屆〕第5

 

《淄博市房地產開發經營管理條例》已由淄博市第十五屆人民代表大會常務委員會第九次會議于2017111日通過,并經山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準,現予公布,自201831日起施行。

 

 

                                       淄博市人民代表大會常務委員會

                                             2017年12月1


 

 

淄博市房地產開發經營管理條例

(2017年11月1淄博市第十五屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過  2017年12月1山東省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十三次會議批準)

 

第一章  總則

 

第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強房地產開發經營管理,保障和促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 在本市行政區域內城市、縣城、鎮總體規劃確定的國有建設用地上從事房地產開發經營,對房地產開發經營實施監督管理,適用本條例。

第三 房地產開發經營應當堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條 市、區縣住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理,具體工作由房地產綜合開發管理機構承擔。

市、區縣房產管理機構按照職責,依法承擔房地產經營管理工作。

發展改革、經濟和信息化、國土資源、規劃、工商、物價、水利、城市管理行政執法、人防、公用事業、文化廣電新聞出版等有關部門和金融監管機構按照各自職責,依法做好房地產開發經營管理的相關工作。

第五條 房地產開發應當遵守文物保護和風景名勝區管理等法律、法規,保護歷史文化遺產和生態環境。

第六條 鼓勵開發建設綠色建筑、裝配式建筑、成品住宅、海綿型建筑和小區、綠色智慧住區,推進住宅產業現代化。

 

第二章  房地產開發企業

 

第七條 依法設立并取得資質證書的房地產開發企業,方可從事房地產開發經營活動。

房地產開發企業應當按照國家和省有關規定,承擔與其資質等級相應的房地產開發項目。

第八條 新設立的房地產開發企業,應當按照規定向市住房城鄉建設行政主管部門申請暫定資質。市住房城鄉建設行政主管部門應當自受理申請之日起七個工作日內,向符合條件的房地產開發企業核發暫定資質證書。

暫定資質證書有效期為一年。房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向市住房城鄉建設行政主管部門提出延續申請或者核定資質等級申請。

房地產開發企業自領取暫定資質證書之日起一年內,未取得國有建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書的,其暫定資質證書有效期不得延續。

九條 被依法吊銷、注銷資質證書的房地產開發企業,尚有在建、在售項目的,可以向市住房城鄉建設行政主管部門申請核發暫定資質證書。

暫定資質證書應當注明僅用于在建、在售項目的開發經營,不得用于開發經營其他項目。

第十條 房地產開發企業的名稱、住所、法定代表人等發生變更的,應當在辦理工商變更登記后三十日內,到市住房城鄉建設行政主管部門辦理資質證書變更手續。

房地產開發企業的工程技術、經營、財務、統計等業務負責人發生變更的,應當在變更后三十日內資格證書勞動合同、社會保險繳納憑證住房公積金繳存證明市房地產綜合開發管理機構辦理人員變更手續

第十一條 房地產開發企業分立、合并、終止的,應當在辦理相應工商登記后三十日內,到市住房城鄉建設行政主管部門重新申請核定資質等級或者辦理資質證書注銷手續。

第十二條 房地產開發企業應當建立健全售后服務制度,設立商品房售后服務機構,辦理咨詢、投訴、協調等服務事項,并建立售后服務檔案。

第十三條 房地產開發企業應當按照規定及時向住房城鄉建設、統計等部門和房產管理機構報送統計資料。報送的統計資料應當真實、準確、完整。

第十四條 市住房城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門建立房地產開發企業信用信息檔案,并納入市公共信用信息平臺。信用信息檔案應當記載企業守法守信、社會監督與評價、獎懲等信息。

市住房城鄉建設行政主管部門應當定期對企業信用狀況進行評價,并向社會公布。

第十五條 建立房地產開發經營嚴重失信企業名單制度,健全聯動響應和約束懲戒機制。對列入嚴重失信名單的房地產開發企業和企業法定代表人、主要負責人以及對失信行為負有直接責任的從業人員,在市場準入、行政許可、融資行為、優惠政策、日常監管、業績考核、綜合評價、評優評先表彰等方面予以限制。具體辦法由市人民政府制定。

   

第三章  房地產開發建設   

 

第十六條 國土資源部門應當根據土地利用總體規劃、房地產發展規劃、城市基礎設施和公共服務設施配套建設情況以及市場供求狀況,編制年度國有建設用地供應計劃,合理確定房地產開發用地年度供應規模、布局和時序。

第十七條 用于房地產開發的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前,市、區縣人民政府應當組織發展改革、經濟和信息化、國土資源、住房城鄉建設、規劃、水利、公用事業、文化廣電新聞出版等部門以及供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,確定項目用地的城市基礎設施的建設內容、建設主體、建設時序,作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的依據。

已確定建設時序的城市基礎設施應當如期完成;不能如期完成的,由監察部門追究相關責任主體的責任。

第十八條 房地產開發建設用地使用權出讓或者劃撥前,市、縣規劃行政主管部門應當提出規劃條件;市、區縣住房城鄉建設行政主管部門應當提出建設條件意見。

規劃條件、建設條件意見應當納入國有建設用地使用權出讓合同的約定內容或者劃撥決定書的規定內容。

規劃條件應當明確地塊位置、使用性質、開發強度以及基礎設施和公共服務設施配置等內容;建設條件意見應當明確房地產開發企業資質等級、項目建設周期、基礎設施和公共服務設施建設、代建保障性住房、住宅全裝修、建筑節能以及住宅性能認定等要求。

房地產開發企業應當按照規劃條件、建設條件意見進行開發建設。

房地產開發企業應當按照有關規定配套建設社區服務中心用房。

第十九條 房地產開發企業應當根據經審定的建設工程設計方案和建設條件意見,制定項目開發建設方案,并于項目開工前報房地產綜合開發管理機構備案。分期開發的項目應當制定分期開發建設方案。

項目開發建設方案應當載明項目開發期數、開工竣工時間、開發進度以及基礎設施和公共服務設施建設時序、交付使用時間等內容。

項目開發建設方案調整的,房地產開發企業應當將調整后的方案報送房地產綜合開發管理機構備案。

第二十條 房地產開發項目應當建立資本金制度。資本金用于項目工程建設,繳存比例應當符合國家規定。

資本金具體管理辦法由市人民政府制定。

第二十一條 房地產開發企業應當在項目開工前,持國有土地使用權證明、建設工程規劃許可證到住房城鄉建設行政主管部門領取房地產開發經營權證明和項目管理手冊。

開發項目配套建設的非經營性房屋建筑應當在房地產開發經營權證明中載明。

第二十二條 房地產開發企業應當將項目開發建設方案實施情況、審查處理意見、住宅產業化技術使用情況等開發經營過程中的主要事項如實記載于房地產開發項目管理手冊,并定期報送房地產綜合開發管理機構備案。

第二十三條 房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更建設工程設計方案和項目性質。確需變更的,房地產開發企業應當依法報經規劃、國土資源部門批準,并向住房城鄉建設行政主管部門申請換發房地產開發經營權證明。

第二十四條 房地產開發項目的基礎設施和公共服務設施應當與主體建筑同步設計、同步建設、同步交付使用。

第二十五條 項目開工前,房地產開發企業應當與供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位進行對接,明確專業經營設施圖紙設計、建設內容和時序、配套建設合同簽訂時間等事項,專業經營單位應當予以配合。

第二十六條 房地產開發企業應當與專業經營單位分別簽訂配套建設合同。合同應當明確建設范圍及內容、容量配置及建設標準、建設期限、配套費金額及支付方式、提供驗收合格證明文件或者投入使用證明等權利義務、違約責任等內容。專業經營單位應當于配套建設合同簽訂之日起十日內報管理部門備案。

專業經營單位應當根據開發項目整體進度,按照合同約定時限完成專業經營設施建設,并向房地產開發企業提供證明文件或者投入使用證明。房地產開發企業應當提供專業經營設施施工的必要條件。必要時,專業經營單位管理部門、房地產綜合開發管理機構應當予以協調。

第二十七條 開發項目竣工后,房地產開發企業應當組織項目竣工綜合驗收。分期開發的項目可以進行分期驗收。

竣工綜合驗收合格應當達到以下條件:

(一)按照經審定的建設工程設計方案開發建設;

(二)按照建設條件意見開發建設;

(三)按照國有建設用地出讓合同或者劃撥決定書約定使用土地;

(四)基礎設施和公共服務設施達到使用條件;

(五)取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表;

(六)符合住宅產業化技術要求;

(七)已辦理前期物業管理備案手續;

(八)具有完整的工程技術檔案和施工管理資料;

(九)法律、法規等規定的其他條件。

第二十八條 房地產開發企業應當自開發項目竣工綜合驗收合格之日起十五日內,將竣工綜合驗收報告報住房城鄉建設行政主管部門備案。

開發項目達到第二十七條第二款規定條件的,由住房城鄉建設行政主管部門出具竣工綜合驗收備案證明;達不到規定條件的,房地產開發企業應當重新組織竣工綜合驗收。

開發項目取得竣工綜合驗收備案證明后,方可交付使用。

第二十九條 房地產開發項目交付五日前,房地產開發企業應當書面告知房地產綜合開發管理機構和房產管理機構,并在交房現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明,以及符合本條例第二十七條第二款規定的證明材料。公示期限不得少于三十日。

房地產綜合開發管理機構應當對房地產開發項目交付條件和公示情況進行監督檢查。

第三十條 鼓勵房地產開發企業申報商品住宅性能認定,創建國家康居示范工程,提升房地產開發項目建設質量和水平。

 

第四章  房地產經營

 

第三十一條 房地產開發企業轉讓開發項目應當符合下列條件:

(一)轉讓人已支付全部土地使用權出讓金并取得不動產權證書;

(二)轉讓人已支付應繳納的稅費;

(三)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件;

(四)受讓人具備相應的房地產開發資質;

(五)受讓人具有項目剩余資本金繳存能力;

(六)法律、法規規定的其他條件。

房地產開發項目轉讓應當簽訂書面合同。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起三十日內,持項目轉讓合同到房地產綜合開發管理機構備案。

第三十二條 商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房,應當向房產管理機構申請預售許可,取得商品房預售許可證。未取得預售許可的,不得預售商品房,不得定金、預付款等形式向買受人收取預售房款

第三十三條 房地產開發企業申請商品房預售許可前,應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶,并與監管銀行、房產管理機構簽訂預售資金監管協議。

商品房預售資金應當全部存入監管賬戶,房地產開發企業不得直接收存房價款。當資金總額達到既定監管額度后,房地產開發企業方可自行提取監管額度以外的資金,并優先用于預售項目工程建設。

房地產開發企業取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明后,預售資金監管終止。

房產管理機構可以根據房地產開發企業信用狀況、資質等級等情況,按照有關規定降低商品房預售監管資金留存比例。

第三十四條 房地產開發企業和商品房承銷機構,應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產開發企業資質證書、房地產開發經營權證明、不動產權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、經審定的建設工程設計方案總平面圖以及業主臨時管理規約、前期物業服務合同和商品房買賣合同示范文本等材料。

商品房承銷機構代理銷售的,應當公示有權銷售商品房的備案證明和商品房銷售委托書。

第三十五條 銷售取得預售許可或者已經辦理現售備案的商品房,房地產開發企業和商品房承銷機構應當一次性公開全部銷售房源、明碼標價、一套一標。

第三十六條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料,內容應當合法、真實、準確。

發布商品房銷售廣告,應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、房地產開發經營權證明號、商品房預售許可證號、商品房現售備案證號。

廣播、電視、報刊、網絡等媒體發布商品房銷售廣告應當依法查驗前款規定的相關證明材料。

第三十七條 房地產開發企業銷售商品房,應當通過網簽系統與買受人簽訂商品房買賣合同,并向房產管理機構和不動產登記機構備案。

商品房買賣合同應當采用《山東省新建商品房買賣合同》示范文本禁止通過變通、刪減條款或者利用補充條款侵害買受人的合法權益。

第三十八條 房地產開發企業銷售商品房現房前,應當按規定向住房城鄉建設行政主管部門備案。

第三十九條 房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起九十日內,將需要由其提供的辦理不動產權屬首次登記的資料報送不動產登記機構。

房地產開發企業應當按照商品房買賣合同約定,協助買受人辦理不動產登記手續。

第四十條 房地產開發企業交付商品房,應當向買受人提供商品住宅使用手冊。

商品住宅使用手冊應當包括住宅使用說明書和住宅質量保證書,由市住房城鄉建設行政主管部門統一監制。

 

第五章  法律責任

 

第四十一條 違反本條例第七條規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十二條 房地產開發企業違反本條例第十條第一款規定未辦理資質證書變更手續的,違反第二款規定未辦理人員變更手續的,由市住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。

第四十三條 房地產開發企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照以下規定處以罰款:

(一)未設立商品房售后服務機構或者售后服務機構未開展售后服務的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(二)未按照規定報送統計資料的,處五千元以上一萬元以下罰款;

(三)未在交房現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明以及符合本條例第二十七條第二款規定的證明材料的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第四十四條 房地產開發企業違反本條例第十九條規定,未辦理項目開發建設方案備案手續的,或者擅自變更項目開發建設方案的,由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第四十五條 房地產開發企業違反本條例第三十一條第二款規定,未辦理項目轉讓合同備案的,由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,并對轉讓人和受讓人分別處五萬元以上十萬元以下罰款。

第四十六條 房地產開發企業違反本條例第三十三條第二款規定,未將商品房預售資金全部存入監管賬戶的,由房產管理機構責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第四十七條 房地產開發企業或者商品房承銷機構違反本條例第三十四條規定,未在銷售場所明示相關證書等材料的,由房產管理機構責令限期改正,給予警告,并可處一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十八條 房地產開發企業違反本條例第四十條規定,未向買受人提供商品住宅使用手冊的,由市住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十九條 住房城鄉建設行政主管部門和其他具有房地產開發經營管理職責的部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十條 本章規定的行政處罰,依照行使相對集中行政處罰權有關規定應當由城市管理部門處罰的,由城市管理部門實施處罰。

 

第六章   附則

 

第五十一條 本條例相關用語含義如下:

(一)基礎設施,是指開發項目內道路、景觀綠化、雨污水管線、路燈、公共健身設施、公共停車位(場)和環衛、雨水收集、智能化監控等設施設備;封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備;供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備及相關管線和計量裝置。

(二)公共服務設施,是指開發項目內教育、醫療衛生、安防、消防、養老、文化體育、郵政、行政管理、社區服務、商業服務等設施。

第五十二條 本條例自2018年3月1日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

關于《淄博市房地產開發經營管理條例

(草案)》的情況說明

 

2017629日在市第十五屆人大常委會第六次會議上

市住房和城鄉建設局局長  王樹銀

 

主任、各位副主任、秘書長、各位委員:

我受市人民政府委托,現就《淄博市房地產開發經營管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)的有關情況作如下說明:

一、立法的必要性

近年來,我市房地產業保持快速健康發展,為經濟社會發展和城建事業做出了積極貢獻。但是,房地產市場出現的一些新情況、新問題、新矛盾不容忽視。一是上位法適用性較差。目前,房地產管理部門主要依據《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》進行市場管理,但這兩部法規制定時間較早,很多規定已不能適應實際工作需要。二是違法違規問題突出。有的開發項目建設手續不齊全就違法開工建設;有的開發項目不嚴格執行審批的規劃,隨意修改變更;有的開發項目未取得預售許可就收取定金、預訂款;有的開發項目不經竣工綜合驗收就隨意交房。三是市場監管措施薄弱,開發建設過程監管缺少有效措施,商品房交付使用環節缺失監管,交付使用產生的糾紛逐年增多。四是企業誠信經營意識有待提高,信用體系尚不完善,因企業侵害消費者合法權益引發的投訴上訪案件時有發生。另外,近年來我市在房地產開發經營管理方面形成的一些好的經驗做法,也需要上升到法規層面,為下一步做好市場監管提供法制保障。因此,通過地方立法解決房地產開發經營管理中存在的突出問題,是非常有必要的。

二、《條例(草案)》的起草過程

按照市人大常委會地方立法計劃,2016年,市住房城鄉建設局在調查研究的基礎上,起草了《條例(草案)》送審稿送市政府法制辦。今年以來,市政府法制辦與市住建局就《條例(草案)送審稿進行了多輪集體討論修改,書面征求了市直相關部門意見。412日,通過市政府法制網向社會公開征求意見。418日,召開了部分房地產開發企業座談會。419-20日,赴桓臺縣、臨淄區聽取區縣意見建議。427日,通過《淄博晚報》就條例擬重點解決的問題向社會作出公開說明并征求意見。因該條例被省政府法制辦列為本年度對地市立法指導項目,4月下旬又征求了省住房城鄉建設廳、山東大學和山東建筑大學專家意見。綜合各方意見建議,并借鑒重慶、三亞等城市的立法成果,形成《條例(草案會簽稿》。6月初完成部門會簽,612日向分管副市長做了匯報,形成提請本次會議審議的《條例(草案審議稿)》。

三、立法的總體思路

《條例(草案)》的總體思路是:依據國家、省、市有關法律、法規和政策,立足我市實際,將近年來開發經營管理實踐中形成的好經驗、好做法上升到法規層面;堅持問題導向和目標導向,把握放管結合,加強事中事后監管,著眼解決房地產開發經營中的突出問題;主動適應改革新常態,積極借鑒外地先進經驗,為我市房地產開發經營管理改革創新提供法制保障;堅持以民為本,維護消費者合法權益。

四、需要說明的主要內容

《條例(草案)》主要依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法律法規制定,包括總則、房地產開發企業、房地產開發建設、房地產經營、法律責任和附則六章,共五十一條。

(一)關于管理體制。根據一事由一個部門主管的原則,《條例(草案)》明確由市、區縣住房和城鄉建設行政主管部門負責全市房地產開發經營的監督管理工作,具體工作由房地產綜合開發管理機構承擔。考慮到目前房地產經營方面的主要職責由房產管理機構負責,《條例(草案)》還明確市、區縣房產管理機構依法負責本行政區域的房地產經營的具體工作(第四條)。

(二)關于開發企業管理。條例(草案)對開發企業設立、資質延續、資質變更、分立合并、統計報送、售后服務、外來企業登記等做出明確規定,目的是確保對開發企業的管理有法可依(第七條至第十二條、第十五條、第十六條)。

(三)關于企業信用管理。當前,房地產市場信用缺失比較嚴重,企業違法違規行為較為普遍。《條例(草案)》規定,建立房地產開發企業信用信息檔案,定期進行信用評價,并向社會公布(第十三條)。對嚴重失信房地產開發企業設立黑名單制度,健全聯動響應和約束懲戒機制,對列入失信名單的開發企業和主要投資人,參照《中共中央辦公廳關于加快推進失信被執行人信用監督、警示和懲戒機制建設的意見》的要求,在市場準入、項目立項、資質管理、融資、用地、開發建設、商品房預售、政府購買服務等方面予以限制(第十四條

(四)關于項目開發過程監管。為進一步規范房地產開發建設行為,《條例(草案)》制定了一系列項目全過程監管措施。

一是強化建設條件意見書的作用。土地招拍掛之前,住建部門對開發企業資質等級、基礎設施和公共服務設施的建設要求、產權界定、建筑節能等提出建設條件意見,作為土地出讓的前置條件(第十八條)

二是實行開發建設方案管理。借鑒其他城市經驗,企業在項目開工前制定開發建設方案,明確項目開發期數、開工竣工時間、開發進度,明確小區基礎設施和公共服務設施建設時序、交付使用時間等。通過開發建設方案,加強對項目建設的事中、事后監管(第十九條)

三是建立項目資本金制度。借鑒青島、重慶、三亞等地市的做法,《條例(草案)》設立房地產開發項目資本金制度,資本金專項用于項目工程建設。資本金制度可從源頭上確保工程建設資金,避免出現爛尾工程(第二十條)

四是對交房條件做了統一規定。《條例(草案)》規定,開發項目取得竣工綜合驗收備案證明后,方可交付使用。對交房條件做出統一規定,可以避免開發企業將未進行竣工綜合驗收或竣工綜合驗收不合格的房屋交付業主使用,防止配套不全、不完善、不同步的問題(第二十七條)

五是建立交房告知、公示制度。《條例(草案)》規定,商品房交付5日前,開發企業應當書面告知房地產綜合開發管理機構,并在交房現場顯著位置公示項目各項驗收合格證明材料(第二十八條)。通過交付使用告知和公示制度,便于買房者知情,有利于監督、規范企業交付行為,減少糾紛,維護購房者權益開發企業交付商品房時,還應當向買受人提供商品住宅使用手冊(第三十九條)

(五)關于專營配套設施建設。開發實踐中,開發企業與專業經營單位配合不暢、配套施工滯后的問題較為普遍,既有專業經營單位不簽訂或者不履行合同,隨意延誤工期的問題,也有開發企業對專營配套設施建設節點把握不到位、不積極配合專業經營單位配套建設的問題。根本原因是雙方為各自利益相互推諉、扯皮。為解決這一問題,《條例(草案)》規定,開發項目基礎設施和公共服務設施應當與主體建筑同步規劃設計、同步建設、同步交付使用(第二十四條)項目開工前,開發企業應當會同專業經營單位進行圖紙會審,并分別簽訂配套設施建設合同。專業經營單位應當根據開發項目整體進度,按照合同約定時限完成配套設施建設。開發企業應當提供專業經營配套設施施工的必要條件(第二十五條)

(六)關于加強經營管理。《條例(草案)》通過設立禁止、證明明示和約束條款著重解決未取得預售許可違規預售、虛假宣傳、不明碼標價、不使用制式合同或利用補充條款侵害買受人合法權益等問題(第三十一條、第三十三條至第三十六條)

(七)關于法律責任。根據《條例(草案)》有關內容,對相應違法行為設定了法律責任。明確違法處罰行為,確保違法必究,加大企業違法成本(第四十條至第五十條)

以上說明和《條例(草案)》,請審議。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淄博市人大法制委員會

關于《淄博市房地產開發經營管理條例

(草案)》審議結果的報告

 

2017831日在市十五屆人大常委會第八次會議上

市人大法制委員會副主任委員 吳宗樂

 

主任、各位副主任、秘書長、各位委員:

629,市十五屆人大常委會第六次會議對《淄博市房地產開發經營管理條例(草案)》以下簡稱條例草案進行了初次審議。常委會組成人員總體認為,為規范房地產開發經營行為,加強房地產開發經營管理,維護當事人合法權益,保障和促進房地產業的健康發展,制定這個條例很有必要。同時,也提出了一些修改意見和建議。會后,法工委會同市人大城環委工作室、市住建局和市房地產開發辦,根據常委會組成人員、城環委的審議意見,對條例草案進行了修改,并將修改后的條例草案印發市有關部門、區縣人大常委會(高新區、經濟開發區、文昌湖區管委會)、立法咨詢專家等征求了意見;通過媒體、網站公開征求社會意見。同時,印送省人大法工委征求省直有關部門的意見。7月下旬,法工委赴高青、張店調研,征求了基層有關單位和市人大代表的意見;728,法工委組織召開協調會,就條例草案有關條款征求了市住建、國土、房管、規劃等部門意見;8711日,根據省人大法工委、省直有關部門以及上述各方面提出的修改意見,法工委組織相關部門對條例草案再次進行了集中研究修改。817,法制委召開會議,對修改后的條例草案進行了統一審議,形成了條例草案修改稿。經主任會議研究,決定提請本次常委會會議審議。現將審議結果報告如下:

一、城環委、有的常委會組成人員、市直部門提出,關于房地產開發企業開發項目應當與其資質相適應的問題,條例草案未作規定,建議增加。修改時,采納了這一意見,在條例草案第七條中增加一款,作為第二款,內容為:“房地產開發企業應當按照國家和省有關規定,承擔與其資質等級相應的房地產開發項目。”同時,設定相應的處罰內容,作為條例草案修改稿第四十二條,內容為:“違反本條例第七條規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。”

二、有的常委會組成人員和立法咨詢專家提出,條例草案第八條雖然對房地產開發企業暫定資質證書延續申請作了規定,但是未對延續期限作出明確規定,建議明確。修改時采納這一意見,根據省住建部門的有關政策規定,在條例草案第八條第二款中增加了相應內容:“暫定資質證書延續期限不得超過三年。

三、有的常委會組成人員提出,被依法吊銷、注銷資質證書的房地產開發企業,尚有在建、在售項目的,申請核發的暫定資質證書應當載明開發經營的范圍。修改時,采納這一意見,在條例草案第九條中新增一款,作為第二款,內容為:“暫定資質證書應當載明僅用于在建、在售項目的開發經營,不得用于開發經營其他項目。”

四、有的立法咨詢專家提出,條例草案第十條第二款關于房地產開發企業業務負責人發生變更應予備案的證明材料,規定的比較籠統,操作性不強,建議修改根據這一意見,在條例草案第十條第二款中增加了應當提交“社會保險繳納憑證、住房公積金繳存證明”的內容。

五、有的常委會組成人員提出,條例草案第十三、十四條關于信用體系建設、失信懲戒的規定,應按內容的邏輯關系調整位置;第十四條中關于被懲戒主體、限制范圍的內容,規定的不夠全面,建議修改。根據上述意見,將條例草案第十三條,調整為條例草案修改稿第十五條;條例草案第十四條修改后,作為條例草案修改稿第十六條,內容:建立房地產開發經營嚴重失信企業名單制度,健全聯動響應和約束懲戒機制。對列入嚴重失信名單的房地產開發企業和企業法定代表人、主要負責人以及對失信行為負有直接責任的從業人員,在市場準入、行政許可、融資行為、優惠政策、日常監管、業績考核、綜合評價、評優評先表彰等方面予以限制。具體辦法由市人民政府制定。

六、城環委、有的常委會組成人員和房地產開發企業提出,為切實解決與房地產開發項目相關的城市基礎設施不配套或者配套不及時的問題,建議對城市基礎設施的配套建設予以規范。修改時,采納了這一意見,借鑒外地做法,在條例草案中新增一條,作為條例草案修改稿第十八條,內容為:“用于房地產開發的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前,市、區縣人民政府應當組織發展改革、經濟和信息化、國土資源、住房城鄉建設、規劃、水利、公用事業、文化廣電新聞出版等部門以及供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專營單位,確定項目用地的城市基礎設施的建設內容、建設主體、建設時序,作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的前提。

已確定建設時序的城市基礎設施應當如期完成;不能如期完成的,由監察部門追究相關責任主體的責任。”

    七、有的常委會組成人員提出,條例草案第二十三條對變更建設工程設計方案和項目性質的程序作了規定,但是對擅自變更的情況未作禁止性規定,建議增加。修改時,采納了這一意見,將條例草案第二十三條進行修改,并增加相關內容,作為條例草案修改稿第二十四條,內容為房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更建設工程設計方案和項目性質。確需變更的,房地產開發企業應當依法報經規劃、國土資源部門批準,并向住房城鄉建設行政主管部門申請換發房地產開發經營權證明。”

八、有的常委會組成人員、市直部門、立法咨詢專家和房地產開發企業等提出,在房地產開發項目建設過程中,水、電、氣、暖等專業經營設施配套建設方面,存在專營單位對接不夠配合、拖延簽訂合同時間、合同內容不規范、提供驗收證明文件不及時等問題,條例草案第二十五條規定的不夠全面、責任不明、程序不清、操作性不強,建議修改。根據上述意見,條例草案第二十五條修改后,作為條例草案修改稿第二十六條、第二十七條,內容為:第二十六條 項目開工前,房地產開發企業應當與供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位進行對接,明確專業經營設施圖紙設計、建設內容和時序、配套建設合同簽訂時間等事項,專業經營單位應當予以配合

“第二十七條 房地產開發企業應當與專業經營單位分別簽訂配套建設合同。合同應當明確建設范圍及內容、容量配置及建設標準、建設期限、配套費金額及支付方式、雙方責任義務、違約責任等內容。專業經營單位應當于配套建設合同簽訂之日起十日內報專業經營單位管理部門備案。

專業經營單位應當根據開發項目整體進度,按照合同約定時限完成專業經營設施建設;驗收合格的,應當于十五日內向房地產開發企業提供證明文件或者投入使用意見。房地產開發企業應當提供專業經營設施施工的必要條件。必要時,專業經營單位管理部門、房地產綜合開發管理機構應當予以協調。

 九、有的省直部門和區縣部門提出,房地產開發項目竣工綜合驗收,應包括土地使用情況,建議增加相關內容。修改時,采納了這一意見,在條例草案第二十六條第二款綜合驗收條件中增加一項,作為條例草案修改稿第二十八條第二款第三項,內容為按照國有建設用地出讓合同或者劃撥決定書約定使用土地

    十、有的常委會組成人員、市直部門和立法咨詢專家提出,房地產開發項目轉讓雙方簽訂合同后,應先向不動產登記部門辦理土地變更手續,再向房地產綜合開發管理機構備案,建議對條例草案第三十條第二款的規定進行修改。修改時,采納了這一意見,條例草案第三十條第二款修改后作為條例草案修改稿第三十二條第二款,內容為:“房地產開發項目轉讓應當簽訂書面合同。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起三十日內,持項目轉讓合同到房地產綜合開發管理機構備案。

    十一、有的常委會組成人員、市直部門、立法咨詢專家和房地產開發企業提出,條例草案缺少對商品房預售資金如何監管的規定,建議增加。修改時,采納了這一意見,在條例草案第三十二條新增兩款,對監管額度、降低監管資金留存比例分別作出規定,作為條例草案修改稿第三十四條第二、四款,內容分別為:“商品房預售資金應當全部存入監管賬戶,房地產開發企業不得直接收存房價款。當資金總額達到既定監管額度后,房地產開發企業方可自行提取監管額度以外的資金,并優先用于預售項目工程建設。

“房產管理機構可以根據房地產開發企業信用狀況、資質等級等情況,按照有關規定降低商品房預售監管資金留存比例。”

    十二、有的常委會組成人員和市直部門提出,條例草案第三十八條規定由房地產開發企業辦理不動產初始登記,與上位法相抵觸,建議修改;第二、三款的內容上位法已作明確規定,建議刪除。修改時,采納了上述意見,條例草案第三十八條修改后作為條例草案修改稿第四十條,內容為:“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起九十日內,將需要由其提供的辦理不動產權屬首次登記的資料報送不動產登記機構。

房地產開發企業應當按照商品房買賣合同約定,協助買受人辦理不動產登記手續。

    十三、有的常委會組成人員提出,條例草案第四十條第一款第六項對業務負責人變更后不報備有關材料予以處罰,沒有必要設定,也缺乏上位法依據,建議刪除。修改時,采納了這一建議。

    十四、有的常委會組成人員和市直部門提出,條例草案第四十五條關于對商品房預售違法行為的處罰,上位法已有明確規定,無需在條例草案中作重復表述,建議刪除。修改時,采納了這一建議。

    十五、有的省直部門、常委會組成人員和立法咨詢專家提出,條例草案第四十九條規定的有關機關和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為,是違法行為,不能采用“責令限期改正”的措施,應當修改,建議刪除。修改時,采納了這一意見。

    十六、有的常委會組人員提出,條例草案第五十條的規定屬于相銜接的條款,沒有必要,建議刪除。修改時,采納了這一建議。

    十七、有的常委會組成人員提出,有必要在條例草案中對一些概念做出解釋,以便于準確理解和執行法規。修改時,采納了這一意見,增加了“基礎設施”、“公共服務設施”、“非經營性房屋建筑”等概念,作為條例草案修改稿第五十三條。

    此外,還根據常委會組成人員和其他方面的意見,對條例草案中一些結構不合理,以及表述不準確、不規范的條款和文字,作了相應的調整和修改。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淄博市人大法制委員會

關于《淄博市房地產開發經營管理條例

(草案修改稿)》修改情況的說明

 

2017111日在市十五屆人大常委會第九次會議上

市人大法制委員會副主任委員  吳宗樂

 

主任、各位副主任、秘書長、各位委員:

市十五屆人大常委會第八次會議分組審議了《淄博市房地產開發經營管理條例(草案修改稿)》(以下簡稱條例草案修改稿)。會上,部分常委會組成人員提出了一些修改意見和建議。91日至2日,法工委根據常委會組成人員的審議意見,會同市住建局、房地產開發辦對條例草案修改稿進行了認真研究修改。94日,法工委將修改后的草案修改稿分別報送省人大常委會法工委,市政府有關領導同志,各民主黨派市委、部分政協委員征求意見。9月中旬,法工委組織相關立法人員就條例草案修改稿中有關問題,赴外地進行了考察學習。921日,根據上述各方面意見,法工委會同有關部門再次對條例草案修改稿進行集中研究修改。926,法制委召開會議,對條例草案修改稿進行了統一審議,形成了《淄博市房地產開發經營管理條例(草案表決稿)》(以下簡稱條例草案表決稿)1026日報請市委審查,經主任會議研究決定,現提請常委會第九次會議表決。現將主要修改情況匯報如下:

一、省人大常委會法工委提出,根據公司法以及商事制度改革的要求,住建部《關于修改<房地產開發企業資質管理規定>等部門規章的決定》已經刪除了資質變更登記對“注冊資本”的要求,條例草案修改稿第十條關于“注冊資本”的規定應當刪除。修改時,采納了這一意見。

二、省人大常委會法工委、有的常委會組成人員提出,目前,省住建廳為減少非行政許可類審批,已全面取消建筑企業跨地域登記備案,對其他類企業也將逐步實現省級一體化平臺注冊,不再要求到市、縣二次報備,條例草案修改稿第十二條關于外來房地產開發企業辦理資質備案的規定,涉及增加相對人的負擔,建議刪除。修改時,采納了這一建議。同時,相應刪除條例草案修改稿第四十三條第一項。

三、有的部門提出,房地產開發企業應當按照有關規定配套建設社區服務中心用房,修改時,采納了這一建議,在條例草案表決稿第十八條,增加相應內容。

四、有的常委會組成人員提出,條例草案修改稿第三十條規定的在交房現場公示的證明材料不夠明確、具體,建議進一步細化。修改時,采納了這一意見,將條例草案修改稿第三十條修改后,作為條例草案表決稿第二十九條,內容為:“房地產開發項目交付五日前,房地產開發企業應當書面告知房地產綜合開發管理機構和房產管理機構,并在交房現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明,以及符合本條例第二十七條第二款規定的證明材料。公示期限不得少于三十日。

房地產綜合開發管理機構應當對房地產開發項目交付條件和公示情況進行監督檢查。”

五、省人大常委會法工委提出,條例草案修改稿第四十三條第四項、第四十七條規定處罰的行為,上位法均已作出規范,但未設定相應處罰,根據行政處罰法的規定不應設定處罰,建議刪除;草案修改稿第四十六條關于專營單位未按約定提供投入使用證明文件的,屬于民事違約行為,應當依法承擔民事責任,不應設定行政處罰,應當刪除。修改時,采納了上述意見。

六、有的常委會組成人員、市直部門提出,省、市關于綜合行政執法體制改革的有關意見,要求推進行政處罰權集中統一行使。為確保立法與改革進程相銜接,條例草案修改稿應增加銜接性條款。修改時,采納了這一意見。新增一條,作為條例草案表決稿第五十條,內容為:“本章規定的行政處罰,依照行使相對集中行政處罰權有關規定應當由城市管理部門處罰的,由城市管理部門實施處罰。”

此外,還根據常委會組成人員和其他各方面的意見,對條例草案修改稿作了其他一些文字修改和結構上的技術處理。

 

 

 

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